Lorsque l’on est propriétaire d’une exploitation agricole, on ne connaît pas toujours la valeur exacte de son outil de travail. Il est donc important d’estimer votre exploitation agricole correctement, que ce soit pour la vendre ou la transmettre.
Le calcul de la valeur du patrimoine d’une exploitation agricole
Le calcul du patrimoine d’une exploitation agricole est l’addition de la valeur de chacun des éléments de votre exploitation. Cela inclut notamment le foncier, les bâtiments (exploitation et habitation), le matériel, les stocks et le cheptel. Ces éléments doivent être évalués en fonction de la valeur de vente sur le marché.
Bien que ce calcul puisse sembler simple, il ne l’est pas. En effet, il faut avoir de très bonnes connaissances en évaluation immobilière et aussi bien connaître les spécificités du marché des immeubles professionnels agricoles. C’est pour cela qu’il est préférable de passer par des experts afin d’estimer votre propriété au mieux.
Une attention particulière doit être apportée aux actifs immobiliers car ceux-ci sont souvent indissociables de l’activité comme c’est souvent le cas de l’habitation. Les bâtiments agricoles vendus à part de l’exploitation ont généralement peu de valeur et sont souvent valorisés selon leur usage. Le foncier est également assez délicat à estimer du fait de la qualité des terres qui peut être inégale.
Cette approche patrimoniale doit obligatoirement être complétée par une approche économique.
Le calcul de la valeur économique d’une exploitation agricole
La valeur d’une exploitation agricole est directement liée à sa rentabilité. Cette estimation est délicate et doit généralement être confiée à un professionnel (expert-comptable, expert foncier, etc.). Elle est déterminée en croisant plusieurs méthodes de calcul et plusieurs approches.
Il existe deux principales méthodes :
- La rentabilité prévisionnelle (EBE), déterminée à partir de la rentabilité actuelle et passée de l’exploitation et des investissements à prévoir ;
- La capacité d’autofinancement, qui reflète la capacité de l’entreprise à rembourser les prêts, notamment ceux souscrits pour son acquisition.
Il faudra ensuite passer au calcul de la valeur réelle de l’exploitation.
La valeur réelle de l’exploitation
La valeur réelle de l’exploitation est une valeur qui est déterminée aujourd’hui en fonction :
- D’une pression foncière
- De situations conjoncturelles
- Des spécificités internes à l’exploitation.
La valeur économique d’une exploitation est généralement inférieure à la valorisation patrimoniale et a tendance à tirer le prix vers le bas. Un prix plancher peut être fixé en évaluant le prix des biens dans le cas d’une vente aux enchères à la découpe (ici on parle de la valeur liquidative).
Certaines caractéristiques de l’exploitation échappent aux approches patrimoniales et économiques comme :
- La situation du parcellaire ;
- Le voisinage ;
- Le type de production ;
- La fonctionnalité des bâtiments ;
- La possibilité de développement futur.
Depuis la loi du 5 janvier 2006 ayant institué le fonds agricole et les contrats cessibles (notamment le bail), les méthodes d’évaluation se complexifient et se rapprochent des techniques expertales habituellement appliquées aux activités industrielles et commerciales (DCF, goodwill, badwill, etc.)
Les éléments incorporels sont inclus dans la valorisation de l’entreprise agricole et apparaissent comme prépondérants dans la valeur estimée (droit au bail, marque commerciale, contrats de production d’énergie, etc.)
L’expert en évaluation agricole et foncière va déterminer, en tenant compte de ce nouveau paradigme, une valeur de l’entreprise agricole intégrant des caractéristiques patrimoniales et une situation économique. La négociation devra permettre à partir de cette valeur de garantir la pérennité de l’entreprise. L’expert pourra donc accompagner le cédant et le cessionnaire pour établir une stratégie de transmission de nature à garantir le patrimoine du cédant tout en intégrant les contraintes économiques et financières auxquelles devra faire face le cessionnaire.
Le prix d’une exploitation agricole dépend donc de nombreux paramètres tant internes qu’externes et n’est donc pas gravé dans le marbre. Il peut être très variable d’une exploitation à l’autre, même si elles semblent au départ très similaires.