Comment fonctionne l’expropriation ?

Comment fonctionne l’expropriation ?
10 / 01 / 2022

L'État a la possibilité d’utiliser la procédure d’expropriation, laquelle consiste à obliger un propriétaire privé à céder un bien immobilier au profit de la personne publique contre une indemnisation. L’expropriation ne peut se faire que dans certaines conditions et en suivant une procédure stricte.

Depuis 2005, le juge de l’expropriation ou les expropriés ont la possibilité de faire appel aux services d’un expert immobilier ou foncier en vue d’évaluer l’indemnité d’expropriation sur la base de critères techniques et d’éléments de comparaison.

Le fondement juridique de l'expropriation

L’article 545 du Code civil s'inspire de l’article 17 de la Déclaration des droits de l'homme. Il indique que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Ce texte implique que seule l'utilité publique peut justifier l'expropriation.

L’autre conséquence de cette loi est que seuls l’État, les collectivités territoriales, les personnes de droit privé assumant un service public et les organismes de droit privé poursuivant un but d'utilité publique peuvent engager une procédure d’expropriation.

La personne qui exproprie est appelée l'expropriant et celle qui la subit l'exproprié.

La notion d'utilité publique n'est pas encadrée précisément par la loi et c'est la jurisprudence qui détermine en cas de contestation si tel projet est d'utilité publique.

Les opérations suivantes sont généralement considérées comme d’utilité publique :

  • La construction de logements ;
  • Les projets d’urbanisme ;
  • L’amélioration de la voirie ;
  • La défense de l'environnement ;
  • La recherche scientifique ;
  • Les projets concernant l’hygiène et la santé publique ;
  • La construction d’établissement hospitalier ou d’enseignement ;
  • Les projets culturels ou sportifs.

Le Conseil d'État utilise la méthode du « bilan coûts-avantages » pour apprécier la notion d'utilité publique. Le bilan doit être positif pour que l'utilité publique du projet soit reconnue.

L'enquête publique et la déclaration de l'utilité publique

L'État doit effectuer une enquête publique afin de confirmer l'utilité publique d'un projet qui est ouverte via un arrêté émis par le préfet précisant son objet, sa durée, les heures et le lieu où le dossier sera accessible au public.

Des affiches annonçant l’enquête publique sont affichées dans toutes les communes concernées par l'opération et un avis au public est publié au moins huit jours avant son début, dans deux journaux locaux. L’enquête publique contient quatre éléments importants :

  • Le plan de situation du projet
  • La notice explicative du projet
  • Le périmètre des biens à exproprier
  • L’estimation du coût des acquisitions.

L’enquête est supervisée par un commissaire enquêteur chargé de transmettre ses conclusions au préfet après sa clôture.

Une autre enquête dite enquête parcellaire est ordonnée par le préfet afin de délimiter le périmètre de l’expropriation (les immeubles concernés et leurs propriétaires). Cette enquête d'une durée minimale de quinze jours permet également aux personnes concernées de formuler certaines demandes ainsi que leurs observations auprès des autorités administratives.

Chaque propriétaire concerné est averti du démarrage de cette enquête par lettre recommandée avec avis de réception.

Le préfet détermine par arrêté de cessibilité la liste des immeubles qui feront l'objet de l’expropriation. Un décret ou un arrêté est émis par l'autorité administrative pour déclarer l'utilité publique et l'expropriation qui en découle et pour préciser le délai afin d'effectuer l'expropriation.

La mise en œuvre de l'expropriation

Une fois qu’il a été déclaré que le projet d’expropriation est d’utilité publique, et que l’arrêté de cessibilité a été dûment notifié au propriétaire du bien, alors le transfert de propriété peut avoir lieu.

L’exproprié a la possibilité de céder son bien à l'État dans le cadre d'une vente à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, la personne publique pourra alors saisir le juge d’expropriation, lequel prononcera une ordonnance d’expropriation.

Il est important de noter qu’à ce stade l’exproprié ne peut plus vendre, louer ou donner le bien, ni constituer d’hypothèque sur celui-ci. De plus, tous les baux signés avec des locataires prennent fin.

L’ordonnance d’expropriation peut faire l'objet d'un recours devant la Cour de cassation dans un délai de deux mois après la notification.

Le fait d'être exproprié ouvre le droit à une indemnisation « juste et préalable » qui doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par l'expropriation. Cette indemnité doit permettre à l’exproprié d'acquérir un nouveau bien équivalent au précédent.

Finalement, la personne publique devra payer les indemnités dues. Après cela, elle pourra prendre possession du bien et éventuellement procéder à l’expulsion des occupants du lieu.

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