Acquisition, vente ou location immobilière
Vérification et clarification des surfaces communiquées lors d’une opération immobilière.
Votre situation
Savoir analyser les différents types de surface
Comprendre, distinguer et exploiter les différents types de surface d’un bien pour sécuriser vos projets et vos décisions.
Êtes-vous concerné ?
Vous êtes concerné si…
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Vous avez des doutes sur la surface réelle de votre bien
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Vous préparez une vente ou une acquisition
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Vous devez constituer un dossier technique ou de demande d’autorisation d’urbanisme
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Vous constatez des écarts entre différentes surfaces annoncées dans vos documents
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Vous souhaitez valoriser votre bien ou votre projet
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Vous avez besoin d’une approche claire pour choisir la bonne surface applicable à votre bien
Éclairage
Ce qu'il faut comprendre
Il existe de nombreux types de surface qui peuvent être utilisés en immobilier : surface de plancher, surface habitable, surface utile, surface « loi Carrez » ou encore contenance cadastrale : chacune répond à une définition précise et à un usage spécifique.
Ces surfaces ne sont pas équivalentes, elles correspondent à des situations particulières et ne peuvent pas être utilisées indifféremment. Une confusion peut entraîner des erreurs d’appréciation, des difficultés dans l’instruction de dossiers administratifs voire des incompréhensions lors d’une transaction.
Analyser les surfaces consiste donc à identifier les bons référentiels, comprendre leur mode de calcul et les interpréter correctement en fonction du contexte (urbanisme, construction, location, vente, fiscalité, etc).
Nos interventions
Dans quels cas nous intervenons
Projet de construction ou d’extension
Calcul des surfaces réglementaires (surface de plancher) et analyse des anciennes surfaces annoncées lors d’un projet d’extension (SHON, SHOB, etc) afin de sécuriser le projet.
Dossier de demande d’autorisation d’urbanisme
Détermination des bonnes surfaces à déclarer dans les dossiers de demande d’autorisation.
Mise en copropriété ou modificatif d’état descriptif de division
Calcul des surfaces nécessaires à la définition des quotes-parts de sol et de charges des lots privatifs pour les immeubles soumis au statut de la copropriété.
Écart entre les surfaces annoncées dans différents documents ou actes fonciers
Analyse et explication des différences constatées.
Valorisation d’un bien
Identification des surfaces utiles à la valeur vénale ou locative de votre bien.
Notre valeur ajoutée
Notre accompagnement
Analyse des documents existants
Étude des actes de propriété, des plans, des différents documents disponibles.
Relevé et vérification sur site
Mesures topographiques et contrôle des surfaces réelles.
Identification des surfaces
Distinction des différentes surfaces et choix de la bonne surface à utiliser en fonction du cas d’espèce.
Calculs réglementaires
Application des méthodes de calcul adaptées au contexte.
Restitution claire et exploitable
Présentation des résultats pour faciliter la compréhension et apporter un éclairage à la prise de décision.
Méthodologie
Les étapes de votre projet
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01
Premier échange
Compréhension de votre besoin et du contexte.
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02
Analyse des différents documents disponibles
Étude des données existantes (actes de propriété, plans, etc).
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03
Relevé topographique sur site
Identification des dimensions planimétriques et altimétriques du bien ainsi qu’une élaboration d’un plan topographique.
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04
Calcul et choix de la surface à appliquer
Détermination de la ou des différentes surfaces applicables au cas d’espèce.
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05
Restitution
Présentation des résultats dans un document fiable et explicite (écrit et/ou plan).
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06
Accompagnement
Appui dans vos démarches ou dans l’élaboration de votre projet.
Pourquoi faire appel à un géomètre-expert ?
Fiabiliser les données
S’appuyer sur des mesures précises et vérifiées par un professionnel compétent.
Éviter les erreurs d’interprétation
Comprendre les différences entre les surfaces et choisir la surface appropriée.
Sécuriser une transaction
Limiter les risques de contestation ou de litige.
Répondre aux exigences réglementaires
Produire des surfaces conformes aux règles en vigueur, notamment lors de demande d’autorisation d’urbanisme.
Disposer d’un avis indépendant
Bénéficier d’une analyse objective et argumentée par un professionnel issu d’une profession réglementée.
FAQ
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre surface de plancher et surface habitable ?
La surface de plancher est définie par le code de l’urbanisme et est utilisée pour les demandes d’autorisations (permis de construire, permis d’aménager, etc) tandis que la surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation (CCH) et concerne les caractéristiques du logement.
Pourquoi les surfaces diffèrent-elles selon les documents ?
Il existe un grand nombre de types de surface correspondant à une situation ou un usage particulier. La méthode de calcul diffère suivant le type de surface utilisée et il est essentiel de choisir la surface adaptée au cas d’espèce.
Le cadastre donne-t-il la surface exacte ?
Non, les contenances (et non les surfaces) cadastrales sont simplement indicatives. Le cadastre a été inventé par Napoléon 1er pour asseoir les taxes en foncier bâti et non bâti et n’a jamais eu pour objet de certifier des surfaces réelles.
Quelle surface utiliser pour un permis de construire ?
La surface de plancher est aujourd’hui la référence pour les autorisations d’urbanisme. Cependant, certaines constructions antérieures à la réforme des surfaces peuvent s’appuyer sur d’autres surfaces (SHOB, SHON) et il peut être nécessaire dans certains cas de les recalculer.
Une erreur de surface peut-elle avoir des conséquences ?
Oui, elle peut impacter une vente, une autorisation d’urbanisme ou la valeur vénale ou locative d’un bien.
Faut-il faire vérifier les surfaces avant une vente ?
C’est fortement recommandé pour sécuriser la transaction, en particulier, pour les biens soumis au statut de la copropriété (définition des superficies privatives dites « loi Carrez » d’un lot de copropriété).
Parlons de votre projet
Chaque situation est unique. Échangeons sur la vôtre pour une première analyse sans engagement.